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继承登记的风险防控
来源:葫芦岛市不动产登记中心  发布:葫芦岛市不动产登记中心  点击:569  发布时间:2018-12-17 14:13:44

继承登记的风险防控

 

不动产继承登记,即因继承、受遗赠取得不动产的登记,按照申请人提供材料不同,分为三种情形:一是继承人或受遗赠人通过人民法院诉讼程序形成了生效的法律文书,不动产登记机构只需形式审查该法律文书是否已经生效即可;二是遗嘱人为处分不动产而设立了公证遗嘱或法定继承人在公证机构办理了继承权公证书,申请人提交遗嘱公证书、继承权公证书等经公证的材料,不动产登记机构只需形式审查即可;三是申请人既不提交经公证的材料,又未提交生效的法律文书,直接申请进行不动产登记。

对申请人不提交公证材料或者生效法律文书的不动产继承(含继承、受遗赠)登记,由于继承人(或受遗赠人)范围难以核定,当前信用体系不健全,由登记申请人单方申请的不动产继承类登记具有较大的登记风险。而一旦出现登记错误,不仅会降低不动产登记的公信力,增加社会的不稳定因素,而且不动产登记机构如未尽合理审慎职责造成错误登记的,还需要承担赔偿责任。因此,不动产登记机构应健全不动产登记风险管理制度,尽合理审慎职责,严格审查继承类登记的申请材料,有针对性地进行询问并做好记录,主动向利害关系人进行调查,并加大公示力度,催告利害关系人如有异议及时提出。对利害关系人提出异议的,不予登记。

强化业务监管及风险防控

相对于其他类型的不动产登记,继承类登记的风险较大,登记机构对继承类登记应负格外注意义务。建议设立单独业务科室,配备熟悉法律知识及不动产登记业务、尤其是精通继承法律知识的业务骨干;继承类登记受理区域,选取相对安静便于询问并可进行全程录像的区间;在设备配备上,二代身份证读卡器、人脸识别仪、录像设备等优先用于继承类登记业务。不动产登记机构应健全不动产登记风险管理制度,成立风险控制及法律事务科室,监督复核复杂登记及风险评估工作。对于继承类登记,列入重点风险评估范围,加强监督复核管理。

加强登记材料的受理审核

受理继承登记前,应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等,并要求申请人签署继承(受遗赠)不动产登记具结书。

为加强对登记申请人、放弃继承的利害关系人等人员的身份审核,应利用二代身份证读卡器、人脸识别仪等科技设备,防止使用伪造证件或假冒顶替等手段来骗取登记。放弃继承的,应当在不动产登记机构办公场所,并由不动产登记机构人员进行见证的情况下,签署放弃继承权的声明,关键程序做好录像记录,存入登记档案。

重视询问及询问记录工作

认真询问并做好询问记录、录像,通过询问进一步了解有关情况,验证申请材料的关联性及合法性。在询问开始前,应告知被询问人,询问记录是登记材料的重要组成部分,虚假回答将承担法律责任。询问过程中,应围绕继承法律关系及继承类登记申请材料有针对性地进行,主要就继承人或受遗赠人范围、是否愿意接受或放弃继承、对不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问,同步做好记录,询问人、被询问人签名确认。

对于遗嘱继承的,应询问是否存在多份遗嘱,登记申请材料中的遗嘱是否齐全等。对于遗赠或者有遗赠扶养协议的,询问重点围绕核实遗嘱真实性进行,询问被遗赠人的身份、与被继承人的关系,还需询问法定继承人等利害关系人的相关信息,以便下一步调查法定继承人等利害关系人是否有异议等。

对于按法定继承申请的登记,先询问登记申请人,被继承人有无遗嘱或者遗赠扶养协议等,如有遗嘱,只有在遗嘱(遗赠)继承人放弃继承后才能按法定继承办理。法定继承登记,询问应确保法定继承人范围是否准确,有无遗漏权利人现象,如询问被继承人的婚姻状况,有无离异、再婚史;按第一顺序继承的,分别询问被继承人有无非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女,有无养父母、有扶养关系的继父母等;询问被继承人的父母及子女、配偶是否健在;对于被继承人的子女先于被继承人死亡的,进一步询问涉及代位继承的问题,以及有无尽了赡养义务的丧偶儿媳、丧偶女婿等;被继承人死亡后、继承类不动产登记前,被继承人的子女死亡的还需进一步询问涉及转继承的问题;没有第一顺序继承人的,依法按第二顺序继承人进行询问调查。

增强主动调查及公示力度

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第19条规定,对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。鉴于继承登记的复杂性,登记机构应根据申请材料及询问申请人情况,主动向利害关系人开展调查工作,尤其对于遗嘱继承或遗赠的,不动产登记机构对遗嘱的真实性不具备鉴定能力,更有必要向被继承人的各位法定继承人等利害关系人进行调查,验证遗嘱的真实性、合法性,了解其对该项继承类登记是否有异议等。对于遗嘱继承或遗赠的,被继承人的法定继承人不予配合调查,不动产登记机构可采取发函等方式,要求予以配合,催告利害关系人如有异议及时提出,有关记录存档。

根据《不动产登记操作规范》(试行),对拟登记的不动产继承类登记事项,应在不动产登记机构门户网站进行公示,公示期不少于15个工作日。笔者认为,不动产登记机构网站的关注群体具有一定的局限性,继承类、登记公示还有必要以书面形式在不动产所在地小区公示栏及单元出入口显著位置进行张贴。

利害关系人对继承类登记申请材料提出异议的,登记机构应做好异议材料的收集审核存档工作,告知当事人通过诉讼等解决权属争议,根据《条例》第22条的规定,不予登记,并书面告知申请人。

 

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